Observatoire de l'immobilier d'entreprise n°20

Juillet 2016
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Chaque année, l'AURH publie l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise, un document synthétique présentant le bilan du marché de l'immobilier d'entreprise sur le secteur Le Havre Pointe de Caux Estuaire.
Piloté par l'AURH, le bulletin s'appuie sur l'expertise d'un réseau de partenaires institutionnels et de professionnels immobiliers.

Le marché des bureaux

Un bon niveau des transactions en 2015, non loin des « 30 000 m² placés annuels » caractéristiques du marché des bureaux havrais

À hauteur de 28 915 m², le volume de bureaux négocié en 2015 est en baisse de 16% par rapport à 2014, année où le marché avait été porté par les acteurs publics (CPAM ; bailleur social Alcéane). Cette baisse de la surface de bureaux placés est également à nuancer car le nombre de transactions réalisées progresse avec 191 transactions en 2015 contre 116 en 2014.

Une offre de bureaux neufs constituée hors du centre-ville

Fin 2015, l'offre de bureaux disponibles sur le marché s'élève à 46 160 m² contre 41 605 fin 2014. Cette augmentation de 11 % du stock entre 2014 et 2015 est due à la construction des bureaux en blanc Joliot Curie et Courbet Plaza livrés en 2015.

Au regard des localisations des nouvelles constructions, la question du renforcement du rôle de locomotive tertiaire du centre-ville et des perspectives de développement du pôle des gares est posée. Cette question renvoie notamment à celles du devenir de la cité administrative (tour proposant 15 000 m² de bureaux, en position centrale - cœur métropolitain) mais aussi à celles de l'accessibilité en transports en commun et du niveau des prestations proposées par une offre de bureaux plus périphérique et moins lisible.

Le marché des bâtiments industriels et ateliers

Une tendance baissière qui se poursuit, une offre qui tarde à être rénovée ou renouvelée

34 590 m² de bâtiments industriels et ateliers ont été commercialisés en 2015, soit 5 % de moins qu'en 2014 (36 500 m² placés en 2014). Cette légère baisse de la commercialisation des locaux d'activités fait suite à des baisses bien plus importantes les années antérieures (- 35 % entre 2012 et 2013 ; - 11 % entre 2013 et 2014).

L'offre de locaux neufs manque toujours et les programmes prévus peinent à voir le jour faute de précommercialisation. Le modèle de la zone d'activités économiques est sans doute à réinventer avec l'objectif de l'inscrire dans un véritable projet de territoire, de penser son articulation au tissu urbain existant, de densifier les constructions, de diversifier leur accessibilité en transport... L'enjeu est important : il s'agit du maintien du tissu de TPE/PME dans les parcs d'activités périphériques et du maintien de l'activité industrielle sur la ZIP.

Le marché des entrepôts

Un marché dans l'attente des produits neufs programmés

Avec 66 665 m2 placés au cours de l'année 2015, le niveau de commercialisation a baissé (90 590 m² en 2014 soit - 26 % entre 2014 et 2015). Ce résultat reflète l'attentisme des utilisateurs devant une carence actuelle en neuf et dans la perspective et réalisation d'ambitieux programmes d'entrepôts pour les prochaines années.

Au manque de réelle dynamique du marché en 2015 devraient succéder des meilleurs perspectives dans les mois à venir avec des constructions d'entrepôts démarrées en 2016. Sur le parc du Hode, Prologis a livré un entrepôt pour la CEDILEC en janvier 2016. Sur le PLPN 2, la construction d'entrepôts a débuté. Sur 77 ha, ils pourront représenter jusqu'à 200 000 m² d'entrepôts logistiques pour SDV (groupe Bolloré).

Élargissement du périmètre d'études

L'étude des marchés des bâtiments industriels / ateliers et des entrepôts de l'observatoire de l'immobilier d'entreprise de la région havraise concernait jusqu'ici le territoire du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire.
La stratégie pour ces deux marchés ne se limitant plus depuis longtemps à ce seul territoire, la volonté est aujourd'hui d'étendre le périmètre d'analyse de ces deux marchés à l'ensemble de la Pointe de Caux et en rive sud de la Seine.

Le marché des bâtiments industriels / ateliers présente un réel dynamisme en 3e couronne. Une forte demande en locaux d'activité existe, en témoigne le nouvel hôtel d'entreprises de Caux Vallée de Seine inauguré en juin 2015 et déjà totalement occupé.
Pour les entrepôts, le projet d'envergure de Panhard Développement (175 000 m² d'entrepôts en 3 bâtiments sur 40 ha) sur la zone industrielle de Port-Jérôme, aux abords du terminal trimodal de Radicatel, permettra de constituer une offre neuve et logistique, limitée aujourd'hui (Katoen Natie) mais très complémentaire de celle localisée sur la ZIP du Havre.
Positionnée stratégiquement sur l'axe Seine, la zone de Port-Jérôme dispose d'une réserve foncière exceptionnelle, permettant d'envisager d'y accueillir encore de l'industrie et de la logistique.
Le site d'Honfleur pourrait également voir germer ses premiers entrepôts logistiques, profitant ainsi de sa bonne localisation au croisement de flux entre l'hinterland havrais et le Grand Ouest.

Télécharger l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise n°20 (pdf, 8 Mo)

L'observatoire de l'immobilier d'entreprise est réalisé par l'AURH en partenariat avec : Caux Estuaire, Caux Seine Développement, CODAH, CCI Seine Estuaire, DREAL Normandie, Haropa - Port du Havre, Le Havre Développement, Seine Maritime Expansion, SHEMA, Ville du Havre, Ville de Montivilliers, agents immobiliers et promoteurs immobiliers.

Consulter et télécharger les chiffres clés 2015 de l'immobilier d'entreprise