L'immobilier d'entreprise en région havraise, un marché toujours dynamique

Juillet 2019

L'observatoire de l'immobilier d'entreprise de la région havraise, publié en juillet 2019 par l'AURH, fait le bilan et l'analyse du marché 2018 de l'immobilier d'entreprise (bureaux, d'entrepôts et de bâtiments industriels / ateliers) en s'appuyant sur l'expertise des professionnels de l'immobilier et des partenaires institutionnels.

De manière générale, le marché se porte bien en 2018 quel que soit le type de biens. La commercialisation d’entrepôts est particulièrement remarquable encore cette année et le sera encore l’année prochaine.

L'étude permet de suivre les dynamiques de construction, de commercialisations (locations et ventes) et de disponibilités, pour les trois catégories de locaux, sur les territoires de la Codah et de Caux Estuaire (et présente également une approche territoriale plus large pour l'état de la construction et les stocks).

Cette édition présente les résultats de l’année 2018, dernière édition où seront encore présentés les résultats qui distinguent la Codah et Caux Estuaire aujourd’hui réunies avec l’intercommunalité du canton de Criquetot-l’Esneval au sein de la communauté urbaine Le Havre Seine Métropole.

>> Télécharger l'observatoire de l'immobilier d'entreprise n°22 présentant les résultats 2018

 

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SASP, parc Éco-Normandie
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La Hune Coworking
© Vincent Rustuel - Le Havre Développement

Le marché des bureaux

Transactions : la commercialisation de bureaux se maintient à un bon niveau, les derniers programmes neufs sont totalement occupés

Le marché des bureaux dans la région havraise se maintient à un bon niveau, proche du seuil des 30 000 m2. Les transactions ont permis notamment de réduire les stocks des surfaces neuves restant à pourvoir en Ville Haute et dans les Quartiers Sud.

Faits marquants : 

  • Une position dominante des Quartiers Sud sur le marché de bureaux
    En nombre de transactions, la commercialisation des bureaux dans les Quartiers Sud (74 transactions) dépasse celle du Centre-Ville (45 transactions), localisation historique pour le tertiaire. En position stratégique à l’interface ville-port, les Quartiers Sud permettent aujourd’hui un renouvellement du parc de bureaux peu contraints
  • Une occupation totale des derniers programmes tertiaires neufs construits
    Les surfaces de bureaux neufs commercialisés en 2018 représentent plus du quart de la surface placée.
  • 3/4 des des transactions de bureaux sont des locations, dont près de la moitié font moins de 50 m2
    Le marché des bureaux est principalement locatif et tourné vers de petites surfaces tertiaires.
  • Des prix en baisse dans le seconde main, l’heure est à la négociation
    Ainsi, le prix moyen des locations de seconde main réalisées s’élève à 111 euros/m2 en 2018 dans la région. Pour la vente, le recul des prix apparaît encore plus criant (1 072 euros/m2 dans le Centre-ville).

Offre : une augmentation avérée du stock dans les Quartiers Sud

Incluant les négociations de la plupart des bureaux neufs encore disponibles, la bonne année de commercialisation a permis de stabiliser le stock de bureaux à 41 700 m2 fin 2018, volume comparable un an auparavant avec 41 850 m2 disponibles fin 2017.

Faits marquants : 

  • Un Centre-ville en attente de renouveau
    Les bureaux disponibles dans les Quartiers Sud représentent le quart du stock de la région havraise soit près de 20 000 m2 à pourvoir au total (pour 65 offres).
    Le stock de tertiaire en Centre-ville atteint plus de 11 300 m2 pour une soixantaine de bureaux proposés, situés pour beaucoup entre l’Hôtel de Ville et le pôle des Gares. Les produits neufs y sont totalement absents. Sans véritable renouvellement, le nombre de bureaux disponibles n’a jamais été aussi faible depuis 10 ans.
     
  • Un stock de neuf à reconstituer
    La très bonne commercialisation du tertiaire neuf encore inoccupé dans les immeubles des plateaux nord-ouest et dans les Quartiers sud porte à 1 300 m2 la surface disponible des 6 offres de bureaux neufs contre 8 400 m2 neufs pour 19 bureaux en 2017.
  • Une construction composée exclusivement d’opérations pour compte propre
    La surface de bureaux créée en 2018, près de 3 700 m2, n’égale pas celle de l’an passé, plus de 5 800 m2 en 2017.
    L’année 2018 n’a pas connu de construction tertiaire de grande ampleur mais des constructions variées, 12 réalisations souvent de petite taille, de moins de 200 m2.
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Bâtiment Les Entrepreneurs © Le Havre Développement

Le marché des bâtiments industriels et ateliers

Plus de 50 000 m2 négociés pour la troisième année consécutive

Avec 52 870 m2 placés en 2018, la commercialisation de bâtiments industriels et ateliers se maintient à un niveau élevé avec de plus petites mais bien plus nombreuses transactions.

Si un réinvestissement des zones d’activités existantes reste d’actualité avec une identification en cours des potentiels de densification, le déploiement de nouvelles zones d’activité en périphérie du Havre apporte une réponse immédiate aux besoins d’espaces et de renouveau des entreprises. C’est notamment le cas du Parc du Mesnil, où vient de s’implanter Chronopost.

À partir de 2019, le renouvellement de l’offre d’ateliers concernera Le Havre. Il débutera dans la zone d’activités du Havre Plateau avec Les Entrepreneurs et sera complété dans les Quartiers Sud par les projets du parc d’activités Desmarais et de la Halte de Graville.

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Entrepôts ALSEI pour le fond logistique AEW Europe
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Bâtiment industriel Ateliers Lebourgeois

Le marché des entrepôts

Le renouvellement du parc logistique participe à la vitalité du marché des entrepôts

Avec 116 240 m2 placés en 2018, la commercialisation d’entrepôts dépasse pour la première fois depuis 2012 le seuil des 100 000 m2.

Réaffirmé ces dernières années, le positionnement dominant de la logistique havraise se verra confirmé dans la zone industrielle et portuaire en 2019.

Parallèlement, le volume important du stock interpelle et pose la question d’un réinvestissement des bâtiments existants ou d’opérations de renouvellement urbain qui permettraient de remettre sur le marché, une offre attendue. C’est le sens de la démarche initiée par Haropa - Port du Havre, sur le territoire portuaire.

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Extension Logistique Val de Seine / Katoen Natie

Périmètre d'étude étendu du marché des locaux d'activités et des entrepôts : un territoire riche en foncier disponible

S’intéressant à l’année 2018, les stocks de locaux d’activité et d’entrepôts seront commentés au regard du découpage intercommunal en vigueur au 1er janvier 2018 dans le Pays de Caux.

Attendu dans la logistique, le développement d’entrepôts de dernière génération a débuté dans la ZA de Port-Jérôme. Liées aux nouveaux modes de consommation, les grandes surfaces investissent pour augmenter leur capacité de distribution.

Faits marquants : 

  • Bâtiments industriels / ateliers : une offre partagée entre les agglomérations Fécamp Caux Littoral et de Caux Seine Agglo
  • Les entrepôts : le développement des infrastructures logistiques débute dans Port Jérôme II

La rotation des offres en entrepôts et ateliers illustre la dynamique du marché.

Si les projets logistiques de Panhard dans la ZA de Port Jérôme II et de Concerto en rive sud de la Seine n’ont pas encore débuté, ils n’en demeurent pas moins toujours d’actualité, illustrant ainsi les atouts dont disposent Caux Seine Agglo et l’intercommunalité du Pays de Honfleur-Beuzeville en matière de logistique.