L’AURH a accompagné Caux Seine Agglomération dans la mise en œuvre d’un observatoire du marché locatif sur son territoire.

L'intercommunalité a missionné l'agence d'urbanisme suite à la modification de la règle de définition des loyers conventionnés effectuée par l'Agence nationale de l'habitat (Anah) en février 2019.

L'agence a animé un partenariat et des matinales associant des agents immobiliers du territoire, des notaires, des techniciens des collectivités et des élus.

Un premier jeu de données a été constitué afin de déterminer un loyer médian pour le territoire qui devrait servir de base pour fixer les plafonds de loyer conventionné.

LA modification de la rÈgle de dÉfinition des loyers conventionnÉs

Initialement, les prix des loyers conventionnés s’appuyaient sur un référentiel national basé sur les prix pratiqués dans le parc social public.

En février 2019, une circulaire de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) a revu ce principe. Désormais, les loyers conventionnés doivent correspondre à la réalité des prix du marché immobilier local. Les collectivités doivent donc :

• établir un loyer de marché médian en s’appuyant sur un organisme en capacité de l’établir,
• puis évaluer les loyers médians par rapport aux plafonds nationaux,
• et enfin adapter les loyers conventionnés en fonction des besoins du territoire.

Caux Seine Agglo a confié cette mission à l’AURH. L’agence a lancé une démarche collaborative sur le territoire pour appuyer la collectivité dans le développement d’un outil de connaissance locale des loyers et de pilotage de la politique local du logement.

L’AURH a remis le livrable à Caux Seine Agglo en mars 2021. Depuis, l’Anah a validé la méthode et les loyers conventionnés vont bien s’appuyer sur les loyers médians définis.

LES OBJECTIFS de la mission confiée à l'AURH

• Une base de connaissance partagée comme socle de l’action publique
  
  L’observatoire local des loyers de Caux Seine Agglomération doit permettre de mieux connaitre les dynamiques de marché actuelles pour que les politiques publiques engagées en matière d’habitat soient en phase avec les tendances de marché.
  
  
• Un référentiel commun pour le bon fonctionnement du marché local
  
  Au-delà des actions publiques engagées, la transparence des niveaux de loyers pratiqués sur le territoire permet la juste estimation des niveaux de loyers. Cela favorise le bon fonctionnement du marché locatif local et peut permettre de lutter en partie contre la vacance.
  
  
• Un lieu d’échange entre la collectivité et les acteurs locaux
  
  Il s’agit d’engager un échange entre la collectivité et les acteurs immobiliers mobilisés pour alimenter quantitativement la base de données mais aussi pour échanger sur les dynamiques du marché immobilier et avoir un échange qualitatif sur le contexte local. L’observatoire local des loyers peut devenir un lieu de dialogues et d’échanges dans lequel la communauté d’agglomération peut aussi informer les acteurs immobiliers des projets en cours sur le territoire et des dispositifs publics mis en place dans le cadre des politiques publiques engagées en matière d’habitat.

LA MÉthode

Construire une base de données des loyers

Pour déterminer le niveau de loyer médian des biens locatifs privés du territoire, il faut s’appuyer sur les loyers pratiqués par les propriétaires bailleurs. Il est nécessaire de construire une base de connaissance commune pour que l’agglomération dispose d’un outil opérationnel.

Créer et animer un partenariat pour recueillir des données

La création de cette base de données s’appuie sur un travail collaboratif passant par l’animation d’un partenariat avec les acteurs immobiliers locaux (agents immobiliers, notaires…). Il s’agit de les réunir régulièrement pour qu’ils partagent leurs données sur le parc locatif. L’agrégation des données de chaque acteur permettra de fiabiliser la base de données pour pouvoir afficher un prix médian de loyers. Les données fournies sont confidentielles. L’agence se charge de leur collecte et de leur sécurisation.

Les agents immobiliers ont été réunis une fois au lancement de la mission, puis une seconde fois en visio. Deux agences et un notaire ont versé des informations à la base de données.

Les modalités de partage et de restitution des données

Une liste de champs a été définie pour chaque type de bien :

• l’adresse du bien (numéro de voie, rue, commune) ;
• le type de bien (maison, appartement, garage, local…) ;
• le montant du loyer hors charges ;
• le nombre de pièce(s) ;
• la surface du bien ;
• des champs complémentaires peuvent être ajoutés si les agences en disposent :
  • le DPE,
  • le GES,
  • les charges.

L’AURH a agrégé les données recueillies dans un fichier commun puis a géolocalisé les biens via un système d’information géographique. La base de données a été retransmise à l’agglomération.

Seules les données de loyers agrégés à l’échelle des IRIS ou des communes du territoire pourront être présentées, partagées et publiées.