Observatoire de l'immobilier d'entreprise n°22

Juillet 2018
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L'AURH publie le 22e bulletin de l'observatoire de l'immobilier d'entreprise.

Il fait le bilan et l'analyse du marché 2017 de l'immobilier d'entreprise (bureaux, d'entrepôts et de bâtiments industriels / ateliers) en s'appuyant sur l'expertise des professionnels de l'immobilier et des partenaires institutionnels. 

L'étude permet de suivre les dynamiques de construction, de commercialisations (locations et ventes) et de disponibilités, pour les trois catégories de locaux, sur les territoires de la CODAH et de Caux Estuaire (et présente également une approche territoriale plus large pour l'état de la construction et les stocks).

Télécharger l'observatoire de l'immobilier d'entreprise n°22 (pdf, 6 Mo)

Le marché de bureaux

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Hôtel d’entreprises Le Havre Plateau © AURH
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Le 139 © Laurent Lachèvre
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La Hune © Vincent Rustuel

Transactions : une reprise du marché soutenue par le renouvellement du parc

À hauteur de 27 640 m2 commercialisés en 2017, le marché des bureaux progresse de 25 % par rapport à 2016 dans la région havraise. Le marché de 2017 est caractérisé par la place accordée au neuf et à la petite taille des bureaux négociés.

Faits marquants : 

  • Une répartition plus équilibrée des transactions dans l’ensemble de la ville du Havre
  • Des transactions portées par le neuf
  • Près de la moitié des bureaux commercialisés mesurent moins de 50 m2
  • Une légère remontée des prix en périphérie

Offre : la baisse du stock se poursuit en particulier dans le centre-ville

À travers 260 offres, la surface totale de bureaux disponibles atteint 41 845 m2 fin 2017, soit une légère baisse du stock, - 4,1 % comparé à 2016 (43 730 m2).

Faits marquants : 

  • Une offre dans les Quartiers Sud qui dépasse celle du Centre-ville fin 2017
  • Après ceux des Quartiers Sud, de nouveaux bureaux construits en Ville Haute du Havre

Conclusion

L’embellie du marché dans la région havraise s’inscrit dans la tendance observée nationalement pour l’année 2017. Cette bonne année pour les transactions s’accompagne de la poursuite du renouvellement du parc de bureaux qui participe à la plus grande diversité du stock de bureaux disponibles du territoire.

Parallèlement à l’offre de bureaux traditionnelle, en réponse à l’émergence des technologies (internet, ordinateur portable, Wi-Fi…) et des nouvelles formes de travail (travail indépendant, télétravail, nomadisme…), notons le développement récent des sites de coworking. Situés en centre-ville, le « 139 » de Logeo Seine et « La Hune », initiative privée, complètent désormais l’offre de coworking du Container proposée par la CCI Seine Estuaire depuis plusieurs années.

Cette nouvelle forme d’immobilier d’entreprise n’en serait qu’à ses débuts. Sa localisation préférentielle en centre-ville, pour une parfaite accessibilité, s’accorde avec un retour du tertiaire dans les hypercentres observé ces dernières années dans les plus grandes agglomérations françaises.

Le marché des bâtiments industriels et ateliers

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Espace Activa © Pierres Normandes

Un très bon niveau de transactions pour la deuxième année consécutive

Totalisant 55 860 m2 placés en 2017, les 64 transactions de bâtiments industriels et ateliers permettent d’atteindre l’excellent niveau de plus de 50 000 m2 négociés pour la deuxième année consécutive.*

Conclusion

Avéré depuis deux ans, le dynamisme remarquable du marché des locaux d’activité tend à confirmer la reprise économique attendue dans la région havraise.

Dans ce contexte favorable au développement de l’offre, les 22 hectares en cours d’aménagement du parc Eco-Normandie, alliés aux nouvelles offres de la zone du Mesnil à Saint-Martin-du-Manoir, apporteront une première réponse rapide aux besoins des entreprises.
La question de l’obsolescence de certains bâtiments et de leur devenir se pose clairement aujourd’hui dans un cadre réglementaire favorable aux économies de foncier à vocation économique.

Le marché des entrepôts

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Le nouvel hub multimodal
de Bolloré Logistics dans le PLPN2
© Bolloré Logistics

Bolloré Logistics prend possession de son nouveau hub multimodal dans le PLPN2

Le marché des entrepôts atteint 75 735 m2 commercialisés au cours de 2017, un niveau comparable à celui de 2016 qui enregistrait 78 610 m2 placés.

En conclusion

Avec plus de 3 millions d’EVP en 2017, Haropa - Ports de Paris Seine Normandie connaît une année record. La croissance du trafic devrait se poursuivre en 2018 au regard des actions menées : au départ du Havre, ouverture d’une liaison Asie-Europe et de nouvelles lignes ferroviaires vers la Suisse et fluviale vers Bonneuil-sur-Marne. Pour accompagner la vitalité portuaire, la construction d’entrepôts de nouvelle génération s’est poursuivie dans la ZIP (Bolloré Logistics et Prologis).

D’autres surfaces ont et vont être livrées ces prochaines années. Dans l’espace du parc logistique du pont de Normandie, 42 000 m2 d’entrepôts classe A sont construits en blanc par ALSEI pour le fond logistique AEW Europe. De nouvelles surfaces d’entrepôts vont accompagner le développement de SeaFrigo, spécialisé dans la logistique alimentaire à l’export, quai de la Moselle.

Périmètre d'étude étendu du marché des locaux d'activités et des entrepôts : des produits neufs attendus dans un contexte de croissance économique mondiale

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Développement
du groupe GCA Logistic à Lillebonne © GCA Logistic

Dans un contexte de croissance économique mondiale, la bonne santé et la confiance retrouvée des entreprises se traduit par des constructions d’envergure réalisées pour se développer. Le stock de locaux d’activités et d’entrepôts, quant à lui, ne connaît pas encore un renouvellement important ces dernières années au-delà de la région havraise.

Faits marquants : 

  • Bâtiments industriels / ateliers : un manque d’offre neuve fin 2017
  • Les entrepôts : un stock mieux réparti mais limité

En conclusion : 

L’offre en locaux d’activités et en entrepôts dans la périphérie du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire souffre d’un manque avéré en produits neufs.
Pour la classe des entrepôts, le démarrage de travaux d’envergure se précise sur les deux rives de la Seine avec des permis de construire désormais obtenus :

  • en rive nord dans la zone industrielle de Port-Jérôme 2, le projet de Panhard concerne la construction d’un parc logistique de 175 000 m2 sur 40 hectares ;
  • en rive sud au pied du pont de Normandie, Concerto, filiale de Kaufman & Broad, vise la construction d’une plateforme logistique de 100 000 m2 à terme sur 12 hectares.

Tout comme dans la région havraise, le manque de locaux d’activités disponibles neufs interroge et est à l’initiative de diagnostics ponctuels sur les possibilités de réinvestissements de certaines zones d’activités dépréciées et désertées.

L'observatoire de l'immobilier d'entreprise est réalisé en partenariat avec les partenaires institutionnels du territoire (Caux Seine Développement, Caux Estuaire, CCI Seine Estuaire, Codah, Haropa - Port du Havre, Le Havre Développement, Ville du Havre, Ville de Montivilliers, Seine-Maritime Attractivité et Shema - LDA) ainsi qu'avec les professionnels de l'immobilier (agences immobilières et promoteurs).

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